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中指研究院数据显示🧡🥕🍉，今年1月份至5月份💟💗，商品房期房销售2.3亿平方米，同比下降10.0%🍆🍈；现房销售1.3亿平方米，同比增长13.2%。从占比来看，今年1月份至5月份，现房销售面积占总销售面积的比重为35.6%👛，较2024年全年提升4.8个百分点。

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公司持续加强存货一体化运营👗🍑🍄，通过拉式补货、快速上新及小单快反支持快速补货，FY25末存货周转天数同增3天至118天👞💓🍆👙。2HFY25销售及管理费用率同降2.4ppt至42%，主要因运营提效及良好的费用控制，经营利润率同增0.3ppt至20.4%。

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1、► 估值：高分红AH溢价视角下125%是阈值，科技互联网龙头与(yu)ROE基本匹配，但部分新消费估(gu)值较高。今年以来中国经济整体仍需修复、但结构有亮(liang)点的宏观环境，这些亮点(dian)恰恰都在港股，例(li)如AI相关的科技互联网迎来(lai)了估(gu)值修复，部分新消费板块更是突破了传统消费领域(yu)估值思路(lu)的“束缚”。我们(men)认为判断港股估值不能(neng)“一蹴而就”。首先高分红(hong)板(ban)块，通(tong)过AH溢(yi)价视角考虑到港股通(tong)个人和公募投资者需要支付至少20%红利税，AH溢价收(shou)敛至125%（100%/0.8），这(zhe)部分投资者在A股与港股买分红资产就没有差异了，近期AH溢价也曾一度(du)突破(po)127%的低位但触及后有所反弹。而科技互联网与新消费对比盈利ROE视角看，按这一比例看估值已经合理。

2、► 私人信用持续收缩+政策“有所保留”🍋，使得整体信用周期难以大幅扩张，导致市场底部有支撑，但上行空间也受限🍎。当前中国信用周期的核心困境在于💔，回报与成本倒挂的情况下，私人部门的信用收缩仍在延续。背后的原因🧡🥑🥔，并非是钱不够多或利率的绝对水平不够低，而是在相对差距上居民和企业感受的回报预期低于成本，即私人部门面临的融资成本与回报依然倒挂👡😠，抑制了私人部门主动加杠杆的意愿。解决之道，相比单纯降低成本（利率已经很低且流动性十分充裕），更有效手段是提高回报预期，这需靠外力干预（财政逆周期调节）或新增长点（AI科技与新消费）的出现。从这个框架出发💓🍏💞💌，不难理解去年9月底以来市场表现的脉络：一方面，市场之所以能企稳反弹且底部不断抬升，是因为上述两个层面积极变化：924后财政发力对冲了私人部门持续的信用收缩，以及春节后AI突破带来新的投资方向🍇。但另一方面🍌👞，市场之所以屡次冲高回落👄，是因为预期每次过度亢奋且政策“有所保留”，使得信用周期没有彻底走出收缩😻😠。