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中指研究院数据显示🍎，今年1月份至5月份，商品房期房销售2.3亿平方米🍓💔，同比下降10.0%💛🍓；现房销售1.3亿平方米，同比增长13.2%💟👗。从占比来看👛😡，今年1月份至5月份，现房销售面积占总销售面积的比重为35.6%，较2024年全年提升4.8个百分点。

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公司持续加强存货一体化运营👠🍉，通过拉式补货🥾👞😈、快速上新及小单快反支持快速补货，FY25末存货周转天数同增3天至118天💋🧄。2HFY25销售及管理费用率同降2.4ppt至42%🍑，主要因运营提效及良好的费用控制🤬，经营利润率同增0.3ppt至20.4%💕🍅🍇🍍。

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1、► 估值：高分紅(hóng)AH溢價(jià)視(shì)角下125%昰(shì)閾(yù)值，科技互聯(lián)(lian)網(wǎng)龍(lóng)頭(tóu)與(yǔ)ROE基本匹配，但部(bu)分新消費(fèi)估值較(jiào)高。今年以來(lái)中(zhong)國(guó)經(jīng)濟(jì)整體(tǐ)仍需脩(xiū)復(fù)、但結(jié)構(gòu)有亮點(diǎn)的宏觀(guān)環(huán)境，這(zhè)些亮點(dian)恰恰都在港股，例如(ru)AI相關(guān)的科技互聯網迎來了估值脩復，部分新消費闆(bǎn)塊(kuài)更昰突破了傳(chuán)統(tǒng)消費領(lǐng)域估值思路的“束(shu)縛(fù)”。我們(men)認(rèn)爲(wèi)判斷(duàn)港股估值不能“一蹵(cù)(cu)而就”。首先(xian)高(gao)分紅闆塊，通過(guò)AH溢價視角攷(kǎo)慮(lǜ)到港股通箇(gè)人咊(hé)公募投資者需要支付至少20%紅利稅(shuì)，AH溢價收歛(hān)至125%（100%/0.8），這(zhe)部(bu)分投資者在A股(gu)與港股買(mǎi)分紅資産(chǎn)就沒(méi)有(you)差異(yì)了，近期AH溢價也曾一度突破127%的低位但觸(chù)及后有所反彈(dàn)。而(er)科技互聯網與新(xin)消費(fei)對(duì)比盈利ROE視角看，按這一比例看估值已(yi)經郃(hé)理(li)。

2、► 私人信用持续收缩+政策“有所保留”🥭，使得整体信用周期难以大幅扩张，导致市场底部有支撑👘💖，但上行空间也受限。当前中国信用周期的核心困境在于👜👛👢，回报与成本倒挂的情况下🍌🍄，私人部门的信用收缩仍在延续💝。背后的原因，并非是钱不够多或利率的绝对水平不够低，而是在相对差距上居民和企业感受的回报预期低于成本，即私人部门面临的融资成本与回报依然倒挂，抑制了私人部门主动加杠杆的意愿。解决之道👅🧡🍆💋，相比单纯降低成本（利率已经很低且流动性十分充裕）👄🧡🎒，更有效手段是提高回报预期🍒，这需靠外力干预（财政逆周期调节）或新增长点（AI科技与新消费）的出现。从这个框架出发🍅🎒，不难理解去年9月底以来市场表现的脉络：一方面💘🩲，市场之所以能企稳反弹且底部不断抬升，是因为上述两个层面积极变化：924后财政发力对冲了私人部门持续的信用收缩😈👝，以及春节后AI突破带来新的投资方向👘🍄😡。但另一方面，市场之所以屡次冲高回落，是因为预期每次过度亢奋且政策“有所保留”🥿🍋，使得信用周期没有彻底走出收缩🍌👝💞。